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Cambio de tendencia: por qué los precios de las propiedades crecen menos que en 2025
El reacomodamiento del mercado inmobiliario parece haber encontrado su freno. Esta situación no solo se evidenció en los últimos datos de escrituras registradas en la ciudad de Buenos Aires, sino que se hace cada vez evidente cuando se conoce el dato del aumento de precio de las propiedades que salen al mercado.
Para poner en contexto, en febrero de 2026 se realizaron 3567 operaciones inmobiliarias en CABA, un 16,9% menos que el mismo mes del año pasado. Y, respecto a la participación del crédito, el 16,6% de las operaciones fueron con hipoteca (592). Un 38,6% menos que en febrero de 2025.
“El parate del crédito pega directo en el mercado inmobiliario”, analiza Federico González Rouco, economista especializado en el sector, de la consultora Empira.
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Esta situación también se hace visible en las subas del metro cuadrado relevadas. En este sentido, el precio medio de publicación de los departamentos subió 0,2% en marzo y se ubica en US$2459. Mientras que en el primer trimestre del año, el precio acumula un incremento de 0,4%, significativamente por debajo del registrado en el mismo período de 2025 cuando la suba fue del 3,1%, de acuerdo al último informe realizado por Zonaprop. Y el precio actual se mantiene 12,2% por debajo del máximo histórico de la serie. Los departamentos en pozo son los que lideran el incremento interanual.
En números, un monoambiente medio de 40 m² tiene un valor de US$108.000; uno de dos ambientes y 50 m² se encuentra en torno a US$130.000; y uno de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$179.000.
Un dato clave de la situación actual tiene que ver con que hacia fines de 2022, el 20% de los barrios registraba subas mensuales de precio. A partir de ese momento, el indicador creció hasta alcanzar el 90% de los barrios en junio de 2024 y a principios de 2025 esta situación se mantuvo. Pero, desde entonces comenzó a retroceder y en marzo de 2026, solo el 54% registró una suba de precios mensual.
A su vez, el volumen de departamentos en venta retasados a la baja en los últimos seis meses se mantiene estable y se ubica en 25% del total en marzo. El descuento promedio efectuado cae a 5,9%.
Precios barrio por barrio
Los de mayor valor
- Puerto Madero: US$6148/m²
- Núñez: US$3403/m²
- Palermo: US$3390/m²
Los de mitad de tabla
- Retiro: US$2629/m²
- Montserrat: US$2263/m²
- Villa Luro: US$2131/m²
- Monte Castro: US$2074/m²
- San Cristóbal: US$1906/m²
Los más baratos
- La Boca: US$1575/m²
- Nueva Pompeya: US$1484/m²
- Lugano: US$1090/m²
La variación interanual
Mayor suba
- Saavedra: 11,6%
- Villa Real: 8,7%
- Agronomía: 8,7%
Los que bajaron de precio
- San Nicolás: -2,6%
- Lugano: -2,8%
- Constitución: -7,4%
La situación de las casas
A la hora de evaluar qué pasó en el mercado de las casas, la situación no es muy distinta a la de los departamentos. En este caso, el precio medio en CABA subió 0,2% en marzo y se ubicó en US$1820/m²; pero, el primer trimestre del año acumula una caída de 0,3%, en contraste con el aumento de 1,9% registrado en el mismo período de 2025.
En números, las casas de hasta tres habitaciones continúan liderando la suba interanual de precios y tienen un valor promedio de US$302.000; mientras que las de cuatro dormitorios y 260 m² alcanza los US$483.000.
Los valores por barrio
Palermo, Belgrano y Recoleta se ubican en el podio de los barrios más caros para comprar una propiedad con un precio promedio de: US$3256/m², US$2978/m² y US$2399/m², respectivamente.
Mientras que por el lado contrario, Nueva Pompeya (US$773/m²), Villa Soldati (US$703/m²) y La Boca (US$695/m²), son las zonas con los valores más bajos del mercado de las casas.
